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Kontemporanea Servizi Immobiliari

La Casa a tutti i costi

Proposta e accettazione

Abbiamo trovato la casa che fa per noi. Per non farcela scappare, possiamo scrivere una proposta d’acquisto, ossia un impegno ad acquistare la casa alle condizioni che in essa abbiamo indicato. Molto spesso, quando la vendita è affidata ad un’agenzia immobiliare, come proposta d’acquisto viene utilizzato un modulo predisposto dall’agenzia stessa il quale prevede una "proposta irrevocabile". In questo modo il proponente-acquirente è obbligato a tenere ferma l’offerta per un certo periodo di tempo, solitamente 15 giorni, senza possibilità di revocarla. Ma si ricordi che:

a) se l’acquirente utilizza un modulo predisposto dall’agenzia può sempre modificare le clausole che non lo convincono, adeguandole alle proprie esigenze;

b) non è obbligatorio predisporre una proposta irrevocabile, e se si fa questa scelta è bene non porre un termine eccessivamente lungo (sette giorni sono più che sufficienti). Se il proprietario sottoscrive la proposta o la conferma per iscritto, non potremo più cambiare idea sulle condizioni d’acquisto.

Caparra

E’ consuetudine versare contestualmente alla proposta d’acquisto una somma a titolo di caparra confirmatoria per confermare la serietà del nostro impegno all’acquisto. Se il venditore accetta la nostra proposta potrà trattenere la caparra come acconto sul prezzo. Ma se dopo l’accettazione, e quindi la conclusione dell’accordo, rinunceremo all’acquisto, il proprietario avrà diritto a trattenere la somma versata come risarcimento; nel caso in cui, invece, sia il proprietario a cambiare idea dopo l’accettazione, avremo diritto al doppio della somma versata. La parte che rispetta i patti, in alternativa, qualora intenda concludere a tutti i costi la compravendita, può rivolgersi alla magistratura per l’esecuzione coattiva del contratto.

Un altro tipo di caparra è la cosiddetta caparra penitenziale: si tratta di una somma di denaro prestabilita come corrispettivo del recesso. In pratica, le due parti stabiliscono anticipatamente la possibilità di recedere dal contratto, stabilendo fin dall’inizio quanto dovranno corrispondere alla controparte nel caso in cui decidessero di recedere, evitando, quindi, di ricorrere in tribunale.

Solitamente la caparra viene integrata al momento del compromesso.

Compromesso

Si tratta di un contratto, con il quale le due parti si impegnano a stipulare l’atto definitivo di compravendita, del quale hanno già indicato gli elementi essenziali. Il testo è libero e pertanto è possibile inserire qualsiasi clausola: bisogna però fare attenzione a non lasciare spazi bianchi, specialmente sopra la propria firma. E’ consigliabile non utilizzare i moduli già predisposti, ma rivolgersi, anche per questo atto, al notaio di fiducia che predisporrà in seguito il contratto definitivo, anche solo per avere un consiglio. Spesso, infatti, se si è inesperti, si rischia di inserire nel preliminare delle clausole eccessivamente penalizzanti che non potranno essere ignorate, però, alla stesura del rogito.

Il compromesso in dettaglio

Un compromesso in genere contiene almeno i dieci elementi di seguito elencati:

· I dati anagrafici completi delle parti.

· La descrizione degli ambienti che compongono l'appartamento, comprese cantine, solai e box, e della loro posizione.

· I dati catastali e l’indicazione dei confini con gli altri immobili. Il prezzo dell'immobile. I tempi e le modalità dei

pagamenti.

· La data pattuita dell'atto di compravendita (il rogito).

· L'indicazione di eventuali ipoteche o altri tipi di vincoli.

· La regolarità della casa rispetto alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti, oppure l’indicazione di un eventuale

condono edilizio, nonché la conformità degli impianti alle normative vigenti.

· L’importo della caparra (specificare se è stato versato a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale).

In caso di trasferimento di mutuo dal venditore all’acquirente, deve essere indicato il valore del mutuo e gli

estremi dell’ultimo pagamento.

Se il contratto preliminare è stato redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata è possibile trascriverlo presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Il vantaggio della trascrizione consiste nel diritto di preferenza che l’acquirente potrà vantare in caso, ad esempio, di fallimento del venditore. Tale effetto, che normalmente era connesso alla trascrizione dell’atto di vendita, viene pertanto anticipato alla fase del compromesso. Gli effetti della trascrizione, tuttavia, cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla scadenza del termine fissato dalle parti per il rogito (o massimo tre anni dalla trascrizione stessa) non si trascriva il contratto definitivo.

Rogito

Il rogito costituisce l’atto di vendita vero e proprio. E’ obbligatorio rivolgersi a un notaio per la stesura del rogito? E’ un obbligo che deriva dall’impossibilità, in caso di scrittura privata, di effettuare la trascrizione dell’atto di vendita alla Conservatoria. E soltanto con la trascrizione possiamo dormire sonni tranquilli!

Inoltre, l’importanza della funzione del notaio consiste nell’accertamento del corretto accatastamento dell’immobile, dell’eventuale presenza di ipoteche, o di altri diritti di terzi. Il notaio ha l’obbligo di eseguire tali verifiche e richiede al venditore tutta la documentazione necessaria per procedere ai controlli: atto di acquisto o dichiarazione di successione che attestino il modo ed i termini nei quali il venditore è entrato in possesso del bene, licenze o concessioni edilizie, certificato di abitabilità, eventuali richieste di condono o concessioni in sanatoria, la documentazione catastale, il regolamento condominiale, le fatture relative all’acquisto dell’immobile e alle spese relative ai lavori sostenuti nell’edificio, le visure ipotecarie.

DOPO L'ACQUISTO

Firmato il rogito, le formalità burocratiche non sono ancora finite. Dobbiamo infatti provvedere alle seguenti operazioni:

· Comunicazione di cessione di fabbricato: è un atto imposto dalle leggi antiterrorismo, per cui il venditore, entro 48 ore dalla cessione dell’immobile, deve trasmettere alla Questura o al commissariato competente un modulo in triplice copia per denunciare l’avvenuta consegna dell’immobile. In genere è il notaio stesso a fornire tali moduli, ma essi possono essere reperiti anche presso i negozi di modulistica o presso le stesse Questure.

· Comunicazione del cambio di proprietà all’amministratore di condominio: se omettiamo questa comunicazione non verremo convocati alle assemblee condominiali, rischiando così di trovarci di fronte a decisioni alle quali non abbiamo partecipato.

· Disdetta per tutte le utenze in corso (gas, luce, acqua, telefono): in alternativa è possibile optare per il subentro al vecchio proprietario, richiedendo agli enti fornitori la voltura del contratto a proprio nome. In questo caso, che ovviamente è vantaggioso perché evitiamo di dover pagare le spese di chiusura e di riattivazione delle utenze, è bene verificare che il vecchio proprietario non abbia bollette o conguagli in sospeso.

· Tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani: mentre il venditore dovrà comunicare la cessazione dell’occupazione dell’immobile, l’acquirente dovrà curare la nuova iscrizione presso il Comune, indicando la data alla quale è entrato in possesso dell’appartamento e verificando se ha diritto alle varie esenzioni o riduzioni previste.

· Denuncia ICI: sempre in Comune, l’acquirente dovrà presentare, tramite gli appositi moduli, la denuncia di variazione ICI, comunicando di essere diventato proprietario dell’immobile a far data dal giorno della firma del rogito e verificando, anche in questo caso, l’eventuale diritto alle agevolazioni o alle esenzioni previste dalla legge.