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La Casa a tutti i costi

PRIMI CONSIGLI

Il primo consiglio? Vietato avere fretta. L’acquisto di una casa è un passo da compiere con grande cautela. Da dove partire? Abbiamo di fronte due possibilità: gli annunci privati oppure le agenzie immobiliari.

Se si acquista direttamente da un privato, non sempre si può essere sicuri della sua serietà e solidità. E’ possibile comunque assumere informazioni verificando che il suo nominativo non compaia negli elenchi dei protestati o dei fallimenti, ovvero mediante visure ipocatastali.

Per dormire sonni più tranquilli ci si può affidare al servizio di intermediazione offerto dalle agenzie immobiliari. In tal caso, è bene controllare che l’agente sia regolarmente iscritto al ruolo degli agenti di affari in mediazione presso la Camera di Commercio. Bisogna ricordare infatti che, a norma di legge (la n. 39/1989), non deve essere corrisposta nessuna provvigione a chi esercita abusivamente la professione.

LA VALUTAZIONE

In genere ogni zona di una città è caratterizzata da un prezzo al metro quadrato, che rappresenta una stima media. Il reale valore di un immobile dipende da molti fattori: oltre alla metratura, ovviamente, concorrono lo stato di conservazione e la tipologia di edificio, gli accessori e le pertinenze, e così via.

E’ necessario valutare attentamente ognuna di queste caratteristiche per determinare se il prezzo della casa è ragionevole. Vediamo in dettaglio quelle principali.

Lo stato di conservazione dell’edificio: dalla facciata alle condizioni delle scale e dell’atrio, dall’età degli impianti allo stato delle cantine, sono tanti i fattori che possono influenzare il prezzo. Se l’edificio si presenta in condizioni di degrado, prima o poi saremo costretti a sobbarcarci i necessari lavori di manutenzione, che possono costare anche diverse decine di migliaia di euro per condomino. Prima di decidersi per l’acquisto, è bene valutare se queste spese rientrano nel nostro budget.

Posizione dell’appartamento: in generale gli appartamenti ai piani bassi valgono meno di quelli alti, perché sono più rumorosi e ricevono meno luce. Ecco perché gli attici sono così costosi, specie se dotati di terrazzo. L’esposizione migliore è quella sud-est, e ancor meglio se l’appartamento è dotato di una zona giorno a sud e una zona notte a nord.

Riscaldamento: è un fattore che pesa notevolmente sul valore della casa. Se assente, infatti, il prezzo può scendere almeno del 10%. Ma è importante anche considerare quale tipo di impianto di riscaldamento è presente: autonomo o centralizzato. Nel primo caso, infatti, siamo liberi di decidere quando e quanto tenerlo acceso durante la giornata; nel secondo, invece, siamo costretti ad adeguarci alle scelte condominiali. Il riscaldamento autonomo, specie quello a gas, è la soluzione migliore, perché permette di pagare esattamente in base al consumo.

Ascensore: l’assenza dell’ascensore incide pesantemente sul valore dell’appartamento, in misura direttamente proporzionale all’altezza del piano.

Portineria: un’altra voce di spesa condominiale non trascurabile. In compenso, la presenza di un portinaio conferisce una certa signorilità all’immobile, aumentandone quindi il valore.

Attenzione: le agenzie immobiliari si servono di apposite tabelle per determinare il prezzo di una casa. Ogni caratteristica dell’immobile comporta una variazione percentuale, positiva o negativa, attorno al prezzo al metro quadrato, ma in genere lo scostamento totale non può mai superare il 30%.

LE VERIFICHE

Tipo di immobile

Ogni immobile è definito da una categoria catastale. Le categorie catastali sono suddivise in 5 gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili (residenziale, commerciale, uffici, ecc.): controllare la categoria catastale serve a verificare che l’immobile corrisponda alla destinazione d’uso richiesta (appartamento anziché ufficio).

Le categorie catastali

I 5 gruppi catastali sono i seguenti:

· Gruppo A (immobili ad uso residenziale)

· Gruppo B (immobili per usi collettivi)

· Gruppo C (immobili commerciali)

· Gruppo D (immobili a destinazione speciale)

· Gruppo E (immobili a destinazione particolare)

Scendiamo nel dettaglio del gruppo A, quello ad uso residenziale:

- A/1 Abitazione di tipo signorile
- A/2 Abitazione di tipo civile
- A/3 Abitazione di tipo economico
- A/4 Abitazione di tipo popolare
- A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare
- A/6 Abitazione di tipo rurale
- A/7 Abitazione in villini
- A/8 Abitazione in ville
- A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
- A/10 Uffici e studi privati
- A/11 Abitazione ed alloggi tipici dei luoghi

Scheda catastale

E’ un documento da richiedere presso l’Ufficio del Catasto: oltre ai dati catastali veri e propri, la scheda catastale riporta la piantina dell’immobile.

E’ bene verificare che la disposizione interna ed il numero dei locali coincidano con la piantina. In caso contrario, è importante ottenere dal proprietario tutta la documentazione inerente le modifiche apportate: l’autorizzazione o la concessione edilizia, oppure il condono edilizio. Ricordiamo che molte situazioni di abuso edilizio sono state regolarizzate negli anni '80 e '90: il venditore deve produrre la documentazione attestante la sanatoria con le relative ricevute di versamento.

Quando ci si reca presso l’ufficio del Catasto, è bene ricordarsi di annotare anche la rendita catastale, che servirà a determinare le imposte da pagare sulla proprietà dell’immobile.

In generale va detto che, soprattutto nei grandi centri abitati, non sempre il Catasto edilizio urbano è aggiornato in tempo reale. Pertanto, non è raro che dell’immobile accatastato risulti proprietario non l’attuale venditore, ma un altro soggetto (molto spesso persino il primo proprietario). Pertanto, se gli accertamenti catastali sono indispensabili per la struttura della casa, lo sono di meno per appurare l’esistenza di un diritto di proprietà, e quindi la legittimazione a vendere, in capo a colui che ci viene presentato come l’attuale proprietario. Per fare queste verifiche è necessario munirsi dell’atto di provenienza e delle visure ipotecarie.

Atto di provenienza

Con questo termine si fa riferimento al titolo in base al quale l’attuale venditore è diventato proprietario dell’immobile. Esso può essere costituito da un atto di compravendita, da una denuncia di successione o anche da una sentenza e serve per verificare:

a) se egli abbia, per legge, il diritto di vendere l’immobile;

b) se l’immobile che egli sta per vendere risponda in tutto e per tutto a quello descritto nell’atto stesso.

Visura ipotecaria

Per evitare sgradevoli sorprese, è bene ricordarsi di far eseguire a un professionista del settore la cosiddetta "visura" ipotecaria: è la consultazione di tutta la documentazione riguardante le proprietà immobiliari di un determinato individuo.

La visura, che si effettua presso la Conservatoria dei registri immobiliari, permette di verificare che il venditore sia effettivamente proprietario dell’immobile, nonché:

· La presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni: per ottenere un finanziamento il venditore può avere dato in garanzia l’immobile; in tal caso, prima del rogito occorre ottenere un documento che attesti la cancellazionedell’ipoteca (in caso contrario la si riceve in eredità);

· L’esistenza di eventuali diritti di usufrutto: se il proprietario ha concesso a qualcuno l’usufrutto dell’immobile, mantenendone la “nuda proprietà”, non sarà possibile godere pienamente del bene fintanto che questa persona ne avrà l’usufrutto;

· Se l’immobile è posseduto in comunione o in separazione dei beni (nel primo caso, è necessario che ci sia il consenso scritto alla vendita anche da parte del coniuge).